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楼市调控重心“生变”

楼市调控重心生变

 

    周末有关房地产调控有三则消息值得关注:

    一是国务院副总理李克强八天之内两次(813日和21日)就加快推动保障房建设分别举行专题调研和全国性座谈会

    二是国土部再掀整顿风暴,对全国闲置土地的清查大幅度升级。

    三是继5月初率先在全国提出试点房产税之后,近日重庆再度宣布已向国务院上报房产税征收方案。

    对于上述政策动向,我们认为:

    其一,说明自新国10以来的本轮楼市调控政策的确是由李克强副总理亲自操刀进行的。也意味着,今后李克强副总理的表态就代表了最高决策层对楼市调控的最终定调。

    其二,中央已明确地将政策重点转向了保障房建设。更加侧重于楼市内部供需结构的平衡,对廉租房和公租房将给予更多资金倾斜。

    其三,商品房领域目前主要在于稳定现有政策预期,而非加力。

    其四,国土部的土地清查主要是对楼市中长期的影响,对即期的供给、资金链等负面影响并不大。

    其五,目前并不具备再出税收政策进行调控的氛围。重庆房产税对全国楼市负面影响非常小,对资本市场的影响恐怕也仅是虚惊

    中央更加重视房屋供应的多元化

    我们注意到,李克强副总理821日在全国加快保障性安居工程建设工作座谈会的讲话,有三个特点:

    第一,这只是李克强近期在推动保障房建设上诸多举措的最新发展813日,李克强就对北京市廉租住房、公共租赁住房等建设进行了专题调研;而在611—12日,李克强亲自主持召开了全国公共租赁住房工作会议。

    在我看来,这说明市场此前传闻的,自新国10以来的本轮调控政策都是由李克强副总理亲自操刀进行的消息,所言非虚。也意味着,今后李克强副总理的表态或许就代表了最高决策层对楼市调控的最终定调。而另一方面,说明中央已明确地将下一步政策重点转向了保障房建设。更加侧重于楼市内部供需结构的平衡,希望用多元化的房屋供给对应多样化的房价承受能力。

    第二,821日与13日的讲话99%的内容都是在谈推进保障房的问题,而对商品房市场的调控则几乎没有着墨,也没有任何新意,几乎是惊人的相似。两次讲话均只是在全文末尾以要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果。这样轻描淡写的话一笔带过,而没有再提遏制房价过快上涨的字眼。博览研究员认为,这说明商品房领域目前主要在于稳定现有政策调控预期,而不是加力。

    第三,首次将中央自今年两会以来就一直泛泛而谈的保障性住房概念进行了清晰界定。首次直接用廉租住房、公共租赁住房来指代保障房,但奇怪的是,惟独没有在保障房概念中提及目前占据住房保障领域超过80%建设规模、发展成熟度最高的经济适用房。

    联系到中房协在博鳌地产论坛上希望中央注意商品房、公租房、经适房的合理比例的表态,以及数据显示,上半年全国除北京和浙江两省的保障房落实情况还不错之外,上海等多地的保障房只完成计划开工面积的1/4左右,我们倾向于认为,李克强总理特意没有提到经济适用房,或许显示中央对保障房内部的结构分配可能会有些调整——不提经适房并不代表以后不再建经适房,而只是说在全年完成580万套保障房总目标不变情况下,将对廉租房和公租房给予更多资金倾斜,而对社会争议较大的经适房则可能会相对缩减规模。

    土地清查到底是不是“风暴”,还言之过早

    从8月初对1475宗闲置土地黑名单言辞闪烁,到8月底突然公开宣布黑名单已经翻番至3070宗,同时做出官员调离即使仍将追责的表态,国土部的态度转变可谓耐人寻味。

    土地清查到底是不是风暴,还言之过早。其对楼市的负面影响恐怕要以观后效。因为,一则,打击囤地是一个长期的工作,土地清查只是打击囤地的第一步,后续还有很多工作要做,而这个过程至少需要一两年时间,其作用也主要是对楼市中长期的影响;二则,从调控效果看,从清查土地市场到影响房价,有一个很长的传导链条,其中有非常多的变数。相对而言,其对即期的供给、资金链等方面的负面影响,恐怕远没有7月至今,各地成交回暖对楼市的正面影响更为直接

    不过,市场的误读并非不会产生任何影响,在我看来,土地清查主要的负面作用都体现在对地产股的影响上,作为A股本轮反弹的主力,地产股目前面临着调整的压力

    重庆房产税也许只是一枚“烟幕弹”

    相比土地清查,重庆房产税的负面影响更小

    其一,重庆房产税虽然已经上报,但重庆市财政局局长刘伟明确表示重庆房产税还没有得到国务院的批复。连他也不清楚具体批复的时间表。综合现在的政策背景,博览研究员认为恐怕短期内也很难批下来

    其二,极力倡导重庆作为首批开征房产税的重庆市市长黄奇帆自己都承认,重庆房产税的调控范围很小。他一再表示重庆征房产税只针对别墅和高价房,这部分住房只占重庆房屋总量的10%,规划的征税比例也只是1%普通购房家庭完全不必担忧,他说。

    其三,重庆也没有能够解决房产税实际征税中必然面临的征税税基难以确定这一争议最大的难题。向国务院申报房产税的重庆市税务局透露,在对地方税务机关工作人员的房地产评估方面的基本理论进行培训中发现,如征收房屋的基准参考价以区域为准还是以新房成交价为准,旧房的价格甄定等方面都还有待数据的完善。据悉,重庆房产税的评税系统涉及到23个修正参考值,操作起来非常之复杂。在我看来,夸大重庆房产税负面作用,也许只是近期在为楼市调控加力寻找理由的部分舆论的神经过敏

    综上,今后保障房的规模扩大、结构优化将是中央下一阶段的政策重心

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